近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(j缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱ī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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